მშენებლობა საქართველოში - როცა რაოდენობა გადადის ხარისხში

პანდემიის მიუხედავად, საქართველოში მშენებლობა გრძელდება რეკორდული ტემპით. ყოველწლიურად გაიცემა ქვეყანაში მშენებლობის ნებართვები და ექსპლუატაციაში შედის დიდი რაოდენობის ობიექტი. მაგალითად,მიუხედავად პანდემიის პრობლემისა, 2020 წელს მშენებლობის მოცულობამ შეადგინა 5 მილიონ კვდრატულ მეტრზე მეტი, რაც არის უფრო მაღალი მაჩვენებელი, ვიდრე ზოგიერთ ევროპულ ქვეყანაში. ამას ვერ შეუშალა ხელი პანდემიამაც, რომლის გავლენამ მტკივნეულად იმოქმედა მთელ მსოფლიო სამშენებლო სფეროზე. ასევეა უძრავი ქონების გაყიდვები, რომლებიც მართალია შემცირდა გარკვეულ სეგმენტში, მაგრამ 2021 წელს აჩვენა აქტიური ზრდა, საკარანტინო 2020 წელთან შედარებით. ქვეყნის უდავო ლიდერები თბილისი და ბათუმია, რომლებზეც გადის მშენებლობის მოცულობის ნახევარზე მეტი.

საქართველოში, როგორც ყველა სამხრეთის ქვეყანაში, მშენებლობის არსებითი პრობლემა არის ხარისხის საკითხი. ბევრ ობიექტზე, რომელიც არის გათვლილი დაბალ ფასზე, მშენებლები ცდილობენ მაქსიმალურად შეამცირონ ხარჯები და აკეთებენ ეკონომიას მასალებზე. პრობლემა ცნობილია და ხშირად რეზონანსულია და შუქდება მასმედიაში, ხელისუფლება, თავის მხრივ, ამკაცრებს რეგულაციებს და მშენებლობის უსაფრთხოებას.

უდავოა, პოზიტიურ ტენდენციად რჩება მშენებლობის ხარისხის მომატება, რადგანაც უძრავი ქონების ბაზარზე კონკურენციის გაძლიერებიდან გამომდინარე მშენებლები სთავაზობენ მყიდველს მშენებლობის უფრო მაღალ სტანდარტებს.

ეს გზა გაიარა პრაქტიკულად განვითარებული მსოფლიოს ყველა ქვეყანამ, ახლა კი გადის ქართული ბაზარი.

გავიხსენოთ ფაქტი, 2000-იანი წლების დასაწყისში ნიუ-იორკში დაიწყო ცათამბჯენების ნაწილის დემონტაჟი, რომლებიც აშენდა მე-20 საუკუნის 70 წლებში. მზიდ კონსტრუქციებს მეტალის „დაღლილობის“ შედეგად რიგ შემთხვევებში ექსპლუატაციიდან სულ რაღაც 30 წლის შემდეგ შეექმნა საფრთხე, რამაც გამოიწვია მათი ნგრევა და დემონტაჟი.

დღევანდელი განაშენიანების ფონზე გამოირჩევა ის კომპანიები და პროექტები, რომელთა სამშენებლო სტანდარტები შეესაბამება მაღალ ნორმებს და ითვალისწინებს არა ექსპლუატაციის 30-წლიანი პერიოდს, არამედ 100-200 წელს. ამ შემთხვევაში მნიშვნელოვან როლს თამაშობს სამშენებლო მასალების და ტექნოლოგიების სწორი არჩევა.

ამ ნომინაციაში უდავო ლიდერი არის ბათუმის კომპანია European Village LLC, რომელიც გახდა დაბალსართულიანი მშენებლობის ფლაგმანი მითითებულ დარგში. მის მაგალითზე შეგვიძლია განვიხილოთ სამშენებლო ტექნოლოგიების განვითარება საქართველოში და მათი ადაპტაცია მსოფლიო ხარისხის სტანდარტებთან.

ნესტიან სუბტროპიკულ კლიმატში, სადაც ხშირია ნალექი და გრუნტის წყლის დონის აწევა, საძირკვლის ჰიდროიზოლაციის საკითხი პრინციპულად მნიშვნელოვანია მშენებლობის დროს. გრუნტის წყლებთან შეხების შემთხვევაში გამოთვლილია წყლის გაყვანის სისტემა და გრუნტის დაცვა.

კონსტრუქტივის პროექტირების დროს რკინა-ბეტონის კონსტრუქტივი ითვალისწინებს კოეფიციენტით 1,5-2 აუცილებლისგან, რაც ახანგრძლივებს კონსტრუქტივის ექსპლუატაციას და მის სეისმურ სიმყარეს. მზიდი რკინა-ბეტონის კონსტრუქციების პროექტირება და მშენებლობა აუცილებლად ითვალისწინებს სეისმური აქტივობის რისკებს.

როგორც სავალდებულო კომპონენტი - პენეტრონი - გამოიყენება არა მხოლოდ საძირკვლის ბეტონში, არამედ სახლის სრულ კონსტრუქციაში. ეს წყალგაუმტარებლობის კლასს ზრდის w20-მდე, რაც შეესაბამება ბეტონის მარკას - M600, რაც თავის მხრივ რკინა-ბეტონის ექსპლუატაციის ვადას ზრდის 100 წლამდე და იცავს სახლს ნესტისაგან. ეს კი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია სუბტროპიკული კლიმატის დროს.

კომპანია European Village უარს ამბობს კედლების აშენებაზე 20 სმ სისქით, როგორც არის მიღებული ზოგადად საქართველოში. ამის ნაცვლად კომპანია აშენებს სახლებს, რომლების კედლების სისქე არის 40 სმ და ამით მაღლდება მათი სიმკრივე და ნესტგამძლეობა, ახანგრძლივებს სახლის ექსპლუატაციის პერიოდს და ინახავს სითბოს.

მშენებლობაში არ გამოიყენება ცემენტის და პემზას ბლოკი. მათ ნაცვლად შენდება აგურის კედლები ორმაგი კერამობლოკით. მშენებლობის ეს სტანდარტი მიღებულია ჩრდილოეთ ქვეყნებში, საქართველოში კი მხოლოდ ორი კომპანია იყენებს ამ მეთოდს ელიტარულ ობიექტებზე. კერამობლოკის თბოშემნახველი თვისებები ორჯერ უფრო მაღალია ცემენტის ბლოკზე. ორმაგი კერამობლოკის გამოყენების შედეგად სითბოს შენახვა იზრდება 3-ჯერ (თუ არ ჩავთვლით დამატებით თბოიზოლაციას). კედლების სიმყარე ზრდის შენობის ექსპლუატაციის ხანგრძლივობას 30- 50 წლის ნაცვლად 150-200 წლამდე. მაღალი ხარისხის კერამობლოკი უკვე ორ წელზე მეტია, რაც ესპანური ტექნოლოგიით მზადდება საქართველოში.

სამწუხაროდ, სამხრეთის ქვეყანებში ხშირად ითვლება, რომ ფასადისა და სახურავის თბოიზოლაცია თბილი კლიმატის გამო არ წარმოადგენს საჭიროებას. თბოიზოლაცია არა მხოლოდ ინახავს სითბოს ზამთარში, არამედ ინარჩუნებს სიგრილეს ზაფხულშიც. იცავს სახლს კონდენსატისაგან, სინესტისაგან, ხავსისგან. მფლობელი დაზღვეულია გათბობისა და კონდიცირების ზედმეტი ხარჯებისაგან. კომპანია ვიყენებს ფასადის თბოიზოლაციისათვის მაღალი სიმკრივის EPS და სახურავისათვის XPS (შესაბამისად 16 და 32 კგ). ზოგიერთი კომპანია იყენებს 5 სმ.EPS ფასადის თბოიზოლაციისთვის, მაგრამ European Village LLC ერთადერთი კომპანიაა, რომელიც იყენებს 7-10 სანტიმეტრიანი სისქის EPS, რაც მნიშვნელოვნად ზრდის თბოიზოლაციის ეფექტს.

ფასადის თბოიზოლაციას, როგორც მრავალ სამშენებლო სამუშაოს, აქვს გარკვეული რისკები, კერძოდ, თბოიზოლაციისათვის ისეთი მასალის გამოყენება, რომელსაც არ გააჩნია ხანძარსაწინააღმდეგო თვისებები, ქმნის ხანძრის დროს აალებული სანთლის ეფექტს. ამიტომ კომპანია იყენებს მხოლოდ და მხოლოდ ხანძარსაწინააღმდეგო თვისებების მქონეს EPS-სა და XPS-ს. ანალოგიურად, ხანძარსაწინააღმდეგო და ეკოლოგიური უსაფრთხოების გათვალისწინებით შერჩეულია სხვა სამშენებლო მასალასაც. სახლის ჰიდროიზალაცია მნიშვნელოვანია ნებისმიერ კლიმატში, მაგრამ სუბტროპიკულ ზონაში ეს საკითხი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. European Village LLC იყენებს ერთდროულად რამდენიმე ჰიდროიზალაციურ ტექნოლოგიას - როგორც ტრადიციულს, ასევე წამყვანი ევროპული კომპანია Terraco-ს (შვედეთი) მასალებს. მაგალითად, სახურავი, აივნები, პარაპეტები და სხვა რისკის მქონე ზედაპირები ნესტისაგან არის დაცული ჰიდროიზალაციის სამი ფენით, არმირების გამოყენებით. ფასადი, გარდა EPS-ისა, არის დაცული ნესტგამძლე შპატლის ორი ფენით და Terraco-ს აკრილის საღებავის სილიკონის კომპონენტის სამი ფენით.

კომპანია ფანჯრებსა და აივნის კარებს ამონტაჟებს Rehau -ს (გერმანია) ორმაგი მინაპაკატით, რაც მნიშვნელოვანია მომავალი მესაკუთრისათვის, რადგანაც შიდა ბაზარზე ჯერჯერობით დომინირებს დაბალი ხარისხის თურქული წარმოების მასალა.

ხარისხიანი ევროპული მასალების ანალოგიური სტანდარტები გამოყენება ასევე შიდა მოპირკეთებისას, მაგალითად: ესპანური კერამოგრანიტი, ნატურალური ხე, მარმარილო და ა.შ.

მშენებლობისადმი მსგავსი მიდგომა კრიტიკულად მნიშვნელოვანია თანამედროვე ქართული უძრავი ქონების ბაზრისათვის. პანდემიის პირობებში იმისათვის, რომ შეინარჩუნო მიმზიდველობა უცხოელი ინვესტორისათვისბაზარმა უნდა აამაღლოს თავისი კონკურეტუნარიანობა. სწორედ ხარისხის სტანდარტის ამაღლება მოგვცემს უპირატესობას თურქეთის, ბულგარეთის და სხვა სამხრეთის ქვეყნების ბაზართან, რომლებსაც ასევე არაერთი პრობლემა აქვთ მშენებლობის ხარისხთან. საკურორტო უძრავი ქონების საკუთრების უმთავრესი ასპექტი საინვესტიციო პოტენციალის საკითხი და მისი რენტაბელობაა. ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია, ყიდულობს ობიექტს, რომელიც იარსებებს 30-50 წელი თუ ობიექტს 200-წლიანი გამძლეობით. ეს მას არ შეუქმნის კაპიტალური რემონტისა და რენოვაციის პრობლემებს და უზრუნველყოფს შემოსავლით მას და მის შთამომავლებს. სწორედ ასეთი ობიექტები, თუ მათ აქვთ მომგებიანი ლოკაცია, უზრუნველყოფენ ღირებულების კაპიტალიიზაციას, ანუ მათი ფასი ყოველწლიურად მზარდია.

უკვე დღეს, European Village LLC-ის გარდა, სხვა კომპანიებიც უფრო და უფრო აქტიურად იწყებენ მსგავსი ტექნოლოგიების ცალკეული კომპონენტების გამოყენებას. უფრო ხშირად გამოიყენება ჰიდრო და თბოიზოლაციები, უკვე რამდენიმე ათეული კომპანია მშენებლობაში იყენებს კერამო ბლოკს (თუმცა European Village LLC -გან განსხვავებით არა ორმაგ კედელს). ტექნოლოგიების განვითარებას ჯერჯერობით აქვს არა კომპლექსური, არამედ სეგმენტური ხასიათი, მაგრამ ტენდენცია ძალიან აქტიურად ვითარდება - ქართული უძრავი ქონება ხდება უფრო და უფრო ხარისხიანი.

გარდაუვალია, დაბალსართულიანი მშენებლობის სფეროში ლიდერების კვალდაკვალ საკუთარი ხარისხის სტანდარტებს განავითარებენ კონკურენტები, მათ მიჰყვებიან სხვა მშენებლები, რომლებსაც სურთ მოიპოვონ თავიანთი ადგილი უძრავის ქონების ბაზარზე.

(R)